내 보증금을 지킬 수 있는 안전장치 - 확정일자와 대항력(전입신고+주택인도)

요즘은 매매가 뿐만 아니라 전월세 금액도 훌쩍 뛰었다.

거의 임대차 3법 이전보다 약 2배가량은 뛴 것 같다.

전세 2억하던 집도 이젠 4억이다.

월세 70만원 내던 집도 이젠 130만원씩 내고 살아야 된다.

거기다가 4년까지 인정되는 갱신청구권으로 전월세 매물이 없어 집 구하기도 하늘에 별따기 수준이다. 

 

이렇게 비용을 더 들여서 이사를 다녀야 하는 상황에서,

더욱 안전하게 내 보증금을 지킬 수 있는 "안전장치"들을 소개해보겠다.

 

내 보증금을 지킬 수 있는 안전장치 - 확정일자와 대항력(전입신고와 주택인도)

 

 

 

1. 대항력 : 주택의 인도 + 주민등록

대항력은 제3자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있는 효력이다. 

즉 임차인으로 내가 들어가서 점유하고 있는 집이 매매가 되어 새로운 임대인으로 바꼈다고 하더라도,

대항력을 갖추고 있다면 임차인의 계약기간이 그대로 보전되며 종전대로 임차주택을 사용수익할 수 있다. 

 

대항력을 갖추는 일은 아주 쉽다.

주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마친 때, 신고일 다음날 0시에 대항력이 발생한다.

그러므로 이사하는 당일에 세대주는 계약서를 들고 전입신고를 해두는 게 좋다. 

전입신고를 미루게 된다면, 대항력이 발생하는 날짜가 늦춰지게 된다. 

내가 이사하고 대항력을 갖추기 전에 어떤 권리관계의 변동이 생기는지는 알 수 없기 때문에

이사하고 바로바로 해두는 것이 좋다. 

 

 

2. 우선변제권 : 확정일자 + 대항력

전입신고를 하러 가면 계약서 원본에 "확정일자" 도장을 찍어준다. 임대인의 동의는 따로 필요 없다. 

이 확정일자까지 받아야 대항력을 갖춘 임차인에게 추가적인 권리가 생긴다.

그 권리는 바로 우선변제권이다. 

우선변제권이란, 임차인의 보증금을 보호받을 수 있는 권리다.

즉, 임차하고 있는 주택이 경매에 넘어간다면 후순위 권리자보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 권리다.

(단 배당종기일까지 배당신청&종기일까지 전입을 유지해야 됨★)

그러므로 내 보증금까지 안전하게 지키기 위해서라면 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 한 번에 받아두는 것이 좋다.

 

 

3. 최우선변제권(21.05.11기준) - 소액임차인에 해당할 경우

구분	지역구분	우선변제를 받을 임차인의 보증금 범위(소액임차인 기준)	보증금 중 우선변제를 받을 수 있는 일정액의 범위
1호	서울특별시	15,000만원 이하	5,000만원
2호	과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포	13,000만원 이하	4,300만원
3호	광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
4호	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원

최우선변제권을 가질 수 있는 임차인은, 해당지역에 소액임차인의 보증금범위내에 해당이 돼야만 한다. 즉 서울시에 거주중이며 15,000만원이하의 전세보증계약을 한 임차인까지만 소액임차인으로 인정이 된다는 뜻이다. 하지만 이건 기준시점이 중요하기 때문에 다음에 다시 자세히 다뤄보기로 한다. 

 

 

전입신고+주택인도+확정일자를 갖추는 일은 내 보증금을 지킬 수 있는 가장 기본적인 안전장치다. 

(계약기간 내 다른곳으로 잠시 전출했다가 다시 전입을 할 경우엔 대항력이 유지되지 않는다. 하지만 주민등록을 같이하며 함께 점유를 하고 있는 가족의 주민등록이 그대로 전입이 되어있다면 대항력이 유지된다.)