내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가? (전세보증금과 융자 계산하기)

전세집을 구할 때 가장 큰 불안요소는 '이 집이 경매에 넘어가게 되면 내 전세보증금이 과연 안전한지'다. 이런 불안감을 해소하기 위해서는 이 집에 내 보증금을 넣고 입주를 해도 될 만한 집인지 아닌지를 판단할 수 있는 기본적인 정보를 알고 있으면 된다.

 

 

내가 계약하고자 하는 집에 융자가 과연 얼마나 있는 것인지 확인을 해야된다. 융자는 계약하려는 집을 담보로 소유자가 대출을 받은 금액이다. 이 때는 계약하려는 집의 시세를 함께 파악해야된다.

 

예를 들어, A아파트의 시세는 8억이다. 등기부등본을 확인해보니 채권최고액이 12,000만원이 잡혀있고, 전세보증금액은 40,000만원이라면?

 

채권최고액과 전세보증금을 합쳐서 시세의 70~80%안에 들어오면 안전한 집이라고 볼 수 있다.

12,000만원+40,000만원=52,000만원 < 64,000만원(시세의 80%)

 

그 이유는, 이 집이 만약 경매에 넘어가게 될 경우 보통 낙찰가는 시세의 70~80%다. 그렇기 때문에 선순위에 있는 융자(채권최고액기준)을 제외하고 내 보증금까지는 안전하다고 생각하면 되는 것이다. 하지만 유찰이 될 경우도 있고, 시세가 떨어질 수도 있기 때문에 이런 부분도 신중하게 고려해야된다.

 

참고로 채권최고액은 1금융권의 경우 소유자가 실제로 받은 대출금액의 110~120%를 근저당으로 잡으며 등기부등본상에 채권최고액으로 표기된다. 그러니 12,000만원의 채권최고액이 있다면 실제로는 약 1억원의 대출을 받은 셈이라고 보면 된다.

 

융자가 있는 집은 주로 2가지 케이스로 계약을 진행한다. 첫번째는 전세보증금으로 융자를 모두 상환하고 등기부등본상에 근저당을 말소하는 방법, 두번째는 융자를 그대로 남긴 상태로 전세를 진행하는 방법이다. 위에서 말한 예는 융자를 남긴 상태로 전세를 진행하는 경우에 적용해볼 수 있는 사항이다.

 

만약 전세보증금을 임대인이 받아서 잔금일에 융자를 전부 혹은 일부를 상환하기로 한 경우(계약서 특약에 명시),

1. 융자 전부 상환 -> 등기부등본상 근저당 말소신청

2. 융자 일부 상환 -> 등기부등본상 근저당 감액등기신청

을 하면 된다.

 

감액등기/말소등기는 임대인이 직접 은행을 방문해서 상환하고 접수증을 받거나, 부동산에서 바로 상환 후 영수증 확인, 또는 법무사가 와서 처리해주기도 한다. 신청후 접수증을 받으면 되고 등기부등본으로 말소나 감액등기가 된 것을 확인하기까지는 보통 넉넉잡아 일주일 정도가 걸린다. 보통 전세보증금을 받아서 상환하는 경우,말소/감액신청하는 일은 잔금일에 동시에 이루어진다.

 

 

예를 들어 전세집이 2개가 있다. 시세는 모두 8억이라고 가정하자.

A. 전세보증금 45,000만원 융자없음

B. 전세보증금 3억, 채권최고액 4억

 

 

집을 구한다면 솔직하게 B가 더 저렴하기 때문에 끌릴 수 있겠지만 채권최고액과 전세보증금의 합이 시세의 80%를 넘는다. 아무리 전세보증금이 저렴하더라도 안전하게 내 전세보증금을 지키기 위해서는 A집을 들어가는 것이 백번 천번 옳다. 여태까지 나도 손님이 찾아와서 시세보다 저렴한 집에 융자를 많이 남기는 B집을 두고 고민하는 모습을 보면 B보다는 A를 더 추천해준다. 내 추천에도 강력하게 B를 원한다면 보증보험을 가입하는 것을 꼭 추천한다. 하지만 보증보험사마다 일정한도금액 안에 전세보증금과 채권최고액 금액이 들어와야 가입이 가능하니 사전에 보증보험사에 확인을 해보는 것도 중요하다.

 

요즘은 보증보험을 많이 가입한다. 보증보험은 서울보증보험과 HUG가 두군데에서 취급한다. 개별적으로 보증보험사에 문의를 해서 가입해도 되고, 전세자금대출을 받는 경우 '안심전세'라고 은행대출과 보증보험사의 보증보험을 연계해서 한번에 해결할 수 있는 대출상품이 있으니 안심전세를 이용하면 된다.

 

 

 

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